Gayrimenkul, taşınması mümkün olmayan malları ifade etmektedir. Gayrimenkul hukuku, vatandaşların sahip oldukları mülklerin tasarrufu, alınıp satılması, kiralanması, devredilmesi, mirası ve uyuşmazlıkları ele almaktadır. Gayrimenkuller medeni hukuk kapsamında yer almaktadır ve ekonomik faaliyetlerle ilgilidir.
Gayrimenkul terimi,
- Ev
- Arsa
- Daire
- Apartman
- İş yeri
gibi taşınmazlar için kullanılır. Bu taşınmazlarla ilgili imar ve inşaat projeleri ile ilgili konular, gerekli izinlerin alınması, ruhsatlar, denetlemeler, kat mülkiyetleri, hak sahipleri arasındaki paylaşımlar ile uyuşmazlıkların çözümleri ve sözleşmelerin düzenlenmesi gayrimenkul hukuku ile düzenlenir.
Gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması tescil ile mümkün olur. Gayrimenkul mülkiyetinin sona ermesi, gayrimenkulün tümüyle yok olması veya kamulaştırma yoluyla olur. Bu gibi durumlar da özel kanun hükümlerince belirlenir.
Gayrimenkul Hukuku Kapsamındaki Davalar
Gayrimenkullerle ilgili şu davalar görülmektedir.
- Tapu iptal davası
- Tapu tescil davası
- Kamulaştırma davaları
- Kira davaları
- İstihkak davaları
- Kat irtifakı davaları
- Ortaklık davaları
- Yolsuz tescilin düzeltilmesi ile ilgili davalar
- İpotek davaları
- Rehin davaları
- Ecri misil davaları
- Geçit hakkı davası
- Tahliye davası
- Kira artırma davası
- Kira bedeli tespit davası
- Sözleşme uyuşmazlık davası
- Ayıplı gayrimenkul davası
Tapu İptal ve Tescili Davasında Zamanaşımı
Gayrimenkul davalarında zamanaşımı dayanılan hukuki sebebe ve kanuna bağlı olarak değişmektedir.
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davaları her zaman açılabilir. Diğer bir deyişle, mülkiyet hakkı ayni bir hak olduğundan yolsuz tescil sebebine bağlı olarak açılacak davalarda zamanaşımı ve hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
Taşınmaz satış vaadine dayalı olarak açılacak tapu iptal ve tescil davalarında ise kanunda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 146. maddesi gereği 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. Ancak taşınmaz satış vaadine konu edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye teslim edilmişse zamanaşımı işlemeyecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 39. maddesinde şu ibare geçmektedir.
“Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır.
Aldatma veya korkutmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılması, tazminat hakkını ortadan kaldırmaz.”
Bu maddeye dayanarak, haksız bir şekilde el konma veya zorla sözleşme imzalatma yoluyla tescil edilen bir gayrimenkul için 1 yıl içerisinde itiraz edilmesi gerekir.
Bununla birlikte alacaklar ve tazminat hakları için 10 ve beşer yıllık zamanaşımları da belirtilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu 72. maddesinde “Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır.
Haksız fiil dolayısıyla zarar gören bakımından bir borç doğmuşsa zarar gören, haksız fiilden doğan tazminat istemi zamanaşımına uğramış olsa bile, her zaman bu borcu ifadan kaçınabilir”
- maddesinde “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir”
- maddesinde “Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır:
- Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.
- Otel, motel, pansiyon ve tatil köyü gibi yerlerdeki konaklama bedelleri ile lokanta ve benzeri yerlerdeki yeme içme bedelleri.
- Küçük sanat işlerinden ve küçük çapta perakende satışlardan doğan alacaklar.
- Bir ortaklıkta, ortaklık sözleşmesinden doğan ve ortakların birbirleri veya kendileri ile ortaklık arasındaki; bir ortaklığın müdürleri, temsilcileri, denetçileri ile ortaklık veya ortaklar arasındaki alacaklar.
- Vekâlet, komisyon ve acentalık sözleşmelerinden, ticari simsarlık ücreti alacağıdışında, simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar.
- Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar.”
şeklinde zaman aşımları belirlenmiştir.
Kamulaştırma Kanunu
Kamulaştırmaların nasıl ve hangi bedelle yapılacağı bu kanunla belirlenir. Kamulaştırma bedelleri tarafların anlaşması sonunda hak sahibi olan kişilerin banka hesaplarına yatırılır.Kamu yararı söz konusu olduğunda, gayrimenkul sahibine karşı acele el koyma davası açılabilir. Bu davadan amaç, kamu yararının gözetilmesi ve yararın geciktirilmemesidir. Satın alma usulünden sonuç alınamazsa, kamulaştırma davası olarak nitelenen, bedel tespit ve tescil davası açılmaktadır.
Kamulaştırma sonucunda gayrimenkulün tamamı kamulaştırılmamış ve kamulaştırılmayan kısmın değeri de düşmüşse bu kısmın bedeli de kamulaştırma bedeli ile birlikte ödenir. Ancak gayrimenkul sahibi dilerse 30 gün içerisinde kamulaştırılmayan kısmında kamulaştırılmasını talep edebilir. Talebi uygun karşılanmazsa, kamulaştırma davası açabilir.
Adana ARTE Hukuk & Danışmanlık bürosu avukatlarından gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan konularda yardım alabilirsiniz.